Locataires · avant l’état des lieux · Mis à jour en septembre 2026

Le ménage est-il obligatoire avant l’état des lieux de sortie ?

La question revient sur tous les forums, avec toujours les deux mêmes camps : « c'est obligatoire, sinon ils gardent la caution » contre « rien ne m'oblige à nettoyer pour le propriétaire ». Les deux ont un peu raison, et c'est ce qui rend la réponse intéressante.

Dans cet article, on va voir ce que la loi dit exactement de l'obligation d'entretien, ce qui peut vous être retenu si le logement est rendu sale, ce qu'on ne peut pas vous imposer — et comment rendre les clés sans que le sujet se pose.

Cuisine rendue propre avant un état des lieux de sortie

Que dit la loi, exactement ?

Le mot « ménage » n'apparaît nulle part dans la loi. Ce qui y apparaît, c'est plus large — et plus contraignant.

Parce que l'entretien courant est une obligation du locataire

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives ». Ce n'est pas une clause du bail, c'est la loi : elle s'applique même si votre contrat n'en parle pas.

Parce que la propreté est nommément une réparation locative

La liste de ces réparations locatives est fixée par l'annexe du décret du 26 août 1987. On y lit, pour les plafonds, murs et cloisons : « maintien en état de propreté ». Pour les équipements — hottes, chauffe-eau — : « entretien courant ». Pour les canalisations : « dégorgement ». Un four encrassé, une hotte grasse, un siphon bouché ne sont pas des questions de goût : ce sont des manquements à une obligation légale.

À retenir

Vous n'êtes pas obligé de « faire le ménage pour le propriétaire ». Vous êtes obligé de rendre le logement dans l'état de propreté où vous l'avez reçu. Dans les faits, c'est la même chose — sauf si l'état des lieux d'entrée disait déjà « sale ».

Que se passe-t-il si le ménage n'est pas fait ?

Le propriétaire compare l'état des lieux de sortie à celui d'entrée. Service-public rappelle que le document de sortie mentionne « les évolutions de l'état de chaque pièce ». Si la colonne « entrée » dit « propre » et la colonne « sortie » dit « encrassé », l'écart se chiffre.

Ce que le propriétaire peut faire — et ce qu’il doit respecter

✓Retenir le coût du nettoyage sur le dépôt de garantie, à condition de le justifier par un devis ou une facture.
✓Restituer le solde dans les deux mois suivant la remise des clés (un mois si l’état des lieux est conforme) — sinon, majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
✓Ne rien retenir pour la vétusté : « les différences dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie ».
✓Ne rien retenir pour ce que l’état des lieux d’entrée décrivait déjà en mauvais état.

Le piège

Croire qu'un « petit coup de balai » suffit. Ce qui se retient, ce sont les postes qui prennent du temps : four, hotte, calcaire de la douche, joints, intérieur des placards. C'est exactement là que se concentrent les retenues — et exactement là que les gens s'arrêtent.

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Ce qu'on ne peut pas vous imposer

Pas besoin d'être juriste pour tenir sa position : trois choses ne peuvent pas vous être demandées.

✓Un nettoyage professionnel avec facture obligatoire. La loi exige un résultat (le logement propre), pas un prestataire. Une clause du bail qui l’impose est considérée comme abusive.
✓Un logement plus propre qu’à l’entrée. La référence, c’est l’état des lieux d’entrée, pas un logement neuf.
✓Une retenue sans justificatif. Un chiffre rond « pour le ménage » ne tient pas ; un devis ou une facture, oui.

Exemple concret

Un studio de 22 m² à Neuilly-sur-Seine, loué deux ans. Le bail contient une clause « nettoyage professionnel obligatoire à la sortie, facture à fournir ». La clause n'est pas opposable. Mais le studio est rendu avec la hotte grasse et la douche entartrée : la retenue pour nettoyage, elle, est parfaitement fondée — pas à cause de la clause, à cause de l'état constaté.

Comment rendre les clés sans que la question se pose ?

Le plus simple reste de rendre un logement où il n'y a rien à comparer. Un grand ménage de fin de bail couvre précisément les postes du décret : cuisine dégraissée, salle de bain détartrée, joints propres, placards lavés, vitres, sols.

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L’astuce du pro

Ce n'est pas la facture qui protège votre caution, c'est la photo. Une fois le logement propre, photographiez chaque pièce avec la date — four ouvert, douche à contre-jour, intérieur des placards. Facture ou pas, c'est ce dossier qui clôt toute discussion.

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Le récap

✓Oui, le logement doit être rendu propre : l’entretien courant est une obligation légale (loi de 1989), et la propreté est une réparation locative (décret de 1987).
✓Non, on ne peut pas vous imposer un professionnel ni un logement plus propre qu’à l’entrée. La retenue doit être justifiée, et la vétusté ne se retient jamais.
✓Le meilleur moyen de ne pas discuter : rendre un logement sans écart, et le photographier.

L'important, c'est de ne pas confondre les deux questions. « Suis-je obligé de faire le ménage ? » — oui, au sens de rendre propre. « Suis-je obligé de payer quelqu'un ? » — non. Mais entre un samedi entier et une intervention de 48 h à moitié prix, le choix se fait souvent tout seul.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il exiger un nettoyage professionnel avec facture ?

Il peut exiger un logement rendu propre, pas une facture. Rien dans la loi ne vous oblige à passer par un professionnel : ce qui compte, c'est l'état constaté à la sortie, comparé à l'entrée. Une clause du bail imposant un nettoyage professionnel payant est considérée comme abusive. En revanche, la facture d'un professionnel est la preuve la plus simple que le ménage a été fait.

Que risque-t-on si le ménage n’est pas fait ?

Une retenue sur le dépôt de garantie, justifiée par un devis ou une facture de nettoyage. Le maintien en état de propreté fait partie des réparations locatives : un logement rendu sale est un défaut d'entretien, pas un détail. Le propriétaire a deux mois pour restituer le solde lorsque l'état des lieux n'est pas conforme.

Un logement loué « en l’état » doit-il être rendu propre ?

Il doit être rendu dans l'état décrit à l'état des lieux d'entrée. Si celui-ci mentionnait un logement sale ou des équipements encrassés, vous n'avez pas à faire mieux — d'où l'importance d'un état des lieux d'entrée précis. En cas de doute, la loi présume le logement reçu en bon état.

Le ménage de fin de bail ouvre-t-il droit au crédit d’impôt ?

Oui. Le ménage à domicile est un service à la personne : réalisé par un organisme agréé, il ouvre droit à 50 % de crédit d'impôt dans le plafond global de 12 000 € de dépenses par an. Avec l'avance immédiate URSSAF, la déduction s'applique directement sur la facture.

Sources : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance) ; annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (Légifrance) ; service-public.gouv.fr — état des lieux de sortie (fiche F33671) ; service-public.gouv.fr — dépôt de garantie (fiche F31269). Informations indicatives, à jour en septembre 2026, sans valeur d'engagement contractuel.