Dégâts constatés après l’état des lieux de sortie : qui paie, et comment remettre en état vite
L'état des lieux de sortie est signé, et la colonne « sortie » ne ressemble pas à la colonne « entrée » : trous dans les murs, joints noircis, porte de placard décrochée, plaques rayées, parquet taché. Vous avez deux questions en tête, dans cet ordre : qui paie, et comment relouer vite. Les deux ont une réponse précise.
Dans cet article, on va voir ce qui est imputable au locataire et ce qui relève de la vétusté, comment fonctionne la retenue sur le dépôt de garantie — grille de vétusté comprise —, et comment remettre en état sans laisser le logement vide un mois.
Qui paie les dégâts constatés à l'état des lieux de sortie ?
Tout part d'une comparaison : l'état des lieux d'entrée d'un côté, celui de sortie de l'autre. Ce qui a changé entre les deux se range dans l'une de deux cases — dégradation ou vétusté — et chaque case a un payeur.
Parce que le locataire répond des dégradations
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le dit sans nuance : le locataire doit « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat », sauf s'il prouve un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas fait entrer. Un trou de cheville, une porte de placard arrachée, une plaque de cuisson rayée par une casserole : ce sont des dégradations.
Parce que la vétusté reste à votre charge
Service-public définit la vétusté comme l'« état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement ». Et précise que ces dommages sont à la charge du propriétaire, « même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives ». Une peinture jaunie en huit ans, un joint de silicone qui a vieilli, un mécanisme de chasse d'eau fatigué : c'est du temps qui passe, pas une faute.
Comment fonctionne la grille de vétusté ?
C'est l'outil qui transforme cette distinction en chiffres. Une grille de vétusté fixe, pour chaque matériau ou équipement, une durée de vie théorique et un abattement par année d'occupation. Passé la durée de vie, l'élément est considéré comme entièrement amorti : vous ne pouvez plus rien facturer au locataire pour son remplacement, même s'il l'a abîmé.
Deux conditions pour qu'elle s'applique, toujours selon service-public : la grille doit avoir été choisie parmi celles « ayant fait l'objet d'un accord collectif », et annexée au bail. Pas de grille annexée, pas de coefficient automatique — la vétusté s'apprécie alors au cas par cas.
| Ce que dit une grille de vétusté | Comment le lire |
|---|---|
| Durée de vie théorique (ex. peinture, parquet, appareil) | Au-delà, l’élément est amorti : plus rien à imputer au locataire |
| Franchise de première(s) année(s) | Période sans abattement : la dégradation se retient en totalité |
| Abattement annuel (en %) | Chaque année d’occupation réduit la part imputable au locataire |
| Valeur résiduelle | Ce qui reste à la charge du locataire pour cet élément |
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Comment retenir sur le dépôt de garantie sans se tromper ?
Pas besoin d'un avocat pour faire les choses correctement. Trois règles, toutes issues de la fiche dépôt de garantie de service-public.
Les trois règles de la retenue
- ✓Un délai : deux mois à compter de la remise des clés quand l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’entrée (un mois s’il l’est). Au-delà, majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
- ✓Un justificatif par retenue : devis, facture ou constat. Un chiffre sans document ne tient pas.
- ✓Une ligne par poste : trous rebouchés, joint refait, nettoyage de la hotte — chaque montant en face d’une dégradation constatée à l’état des lieux. Le locataire reçoit le décompte avec les justificatifs.
Comment remettre en état vite ?
Les dégâts d'un état des lieux de sortie sont presque toujours de la même famille : des trous, des joints, des fixations, une porte à raccrocher — puis un grand ménage pour effacer le reste. Ce sont des petites réparations et du nettoyage, pas une rénovation.
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Le récap
- ✓Dégradation = locataire ; vétusté = propriétaire. La grille de vétusté, si elle est annexée au bail, chiffre la frontière entre les deux.
- ✓La retenue se justifie poste par poste, par devis ou facture, dans les deux mois suivant la remise des clés.
- ✓Constatez, chiffrez, puis remettez en état dès le lendemain : le devis fait foi, le logement ne doit pas rester vide.
L'important, c'est de séparer les deux sujets : la retenue se règle avec des documents, la relocation se règle avec une remise en état rapide. Traitez-les en parallèle, et un état des lieux difficile ne vous coûte ni un procès, ni un mois de loyer.
Questions fréquentes
Une grille de vétusté fixe une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel pour les principaux matériaux et équipements du logement (peinture, parquet, électroménager…). Elle ne s'applique que si vous l'avez annexée au bail, choisie parmi les grilles issues d'un accord collectif. Sans grille, la vétusté reste à votre charge et s'apprécie au cas par cas.
Deux mois à compter de la remise des clés, lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée (un mois s'il est conforme). Chaque retenue doit être justifiée par un devis, une facture ou un constat. Au-delà du délai, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Le dépôt de garantie n'est pas un plafond de responsabilité : le locataire répond des dégradations qu'il a causées, au-delà du dépôt s'il le faut. Constituez le dossier (état des lieux d'entrée et de sortie, photos, devis, factures) et demandez le complément par écrit. En pratique, le plus important reste de remettre le logement en état vite pour ne pas ajouter une vacance locative au préjudice.
Non. Une fois les dégâts constatés et chiffrés (état des lieux, photos, devis), rien ne vous oblige à laisser le logement vide. Le devis fait foi pour la retenue ; la remise en état peut commencer le lendemain. Chaque semaine de vacance coûte un loyer que personne ne vous remboursera.
Sources : service-public.gouv.fr — qui est responsable des dégradations (fiche F21105) ; service-public.gouv.fr — dépôt de garantie (fiche F31269) ; article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance) ; annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (Légifrance). Informations indicatives, à jour en septembre 2026, sans valeur d'engagement contractuel.