Mon locataire est parti en laissant l’appartement sale : que faire, dans quel ordre
Vous ouvrez la porte après le départ de votre locataire, et ce n'est pas le logement que vous aviez loué : cuisine grasse, salle de bain entartrée, poussière partout, parfois des affaires abandonnées. La première réaction, c'est d'attraper un seau. C'est justement la seule chose à ne pas faire tout de suite.
Dans cet article, on va voir dans quel ordre agir — constater, retenir, remettre en état, relouer —, ce que la loi vous permet de retenir sur le dépôt de garantie, et comment rendre le logement relouable en une visite plutôt qu'en trois semaines.
Pourquoi ne pas nettoyer tout de suite ?
Parce qu'une fois le logement propre, vous n'avez plus de preuve. Et c'est la preuve qui décide de ce que vous pourrez retenir sur le dépôt de garantie.
Parce que la loi présume le logement rendu en bon état
Service-public le rappelle : sans état des lieux de sortie signé, « le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le rendre ainsi, sauf preuve contraire ». Traduction : si votre locataire est parti en laissant les clés dans la boîte, c'est à vous de démontrer l'état dans lequel il a rendu les lieux. Les photos se prennent avant le seau, pas après.
Parce que la saleté est bien une réparation locative
L'annexe du décret du 26 août 1987 range le « maintien en état de propreté » des murs et plafonds, le « dégorgement » des canalisations et l'entretien courant des hottes et chauffe-eau parmi les réparations locatives. Un logement rendu sale, c'est un défaut d'entretien — donc à la charge du locataire, dès lors que vous pouvez le constater.
Que faire, étape par étape ?
Pas besoin d'être juriste pour suivre : quatre étapes, dans cet ordre, et rien ne se refait deux fois.
Les quatre étapes
- ✓1. Constater — État des lieux de sortie contradictoire si le locataire est joignable ; sinon, un commissaire de justice (frais partagés par moitié) ou un dossier de photos datées, pièce par pièce, avec les compteurs. Listez les affaires abandonnées sans y toucher.
- ✓2. Chiffrer — Un devis de nettoyage et, s’il y a lieu, de petites réparations. C’est ce devis qui justifie la retenue sur le dépôt de garantie. Sans lui, vous restituez tout.
- ✓3. Remettre en état — Petites réparations d’abord (trous, joints, fixations), grand ménage ensuite (cuisine, salle de bain, placards, vitres, sols). En une visite si possible.
- ✓4. Relouer — Photos du logement vide et propre, annonce, visites. Un logement prêt dans la semaine se visite le week-end suivant.
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Laissez votre numéro : on vous rappelle sous 10 minutes avec un prix fixe, et le devis vous sert de justificatif pour la retenue.
Que peut-on retenir sur le dépôt de garantie ?
La règle est simple à énoncer, et c'est celle de service-public.gouv.fr : vous pouvez déduire les impayés, les dégradations et le défaut d'entretien, à condition de fournir « des documents justificatifs » — devis, factures ou constats. Ce qui relève de la vétusté ne se retient jamais.
Retenable / non retenable
- ✓Retenable : le nettoyage d’une cuisine grasse, d’une salle de bain entartrée, de placards laissés sales — sur devis ou facture.
- ✓Retenable : les trous de chevilles non rebouchés, un joint de robinet fuyard, une vitre cassée, une canalisation bouchée (réparations locatives du décret de 1987).
- ✓Non retenable : une peinture ternie par les années, un joint de baignoire fatigué par l’âge, un parquet usé par le passage normal — c’est de la vétusté, à votre charge.
- ✓Non retenable : tout ce que l’état des lieux d’entrée décrivait déjà en mauvais état.
Comment remettre en état sans y passer trois semaines ?
Ce qui allonge la vacance, ce n'est pas le ménage lui-même — c'est la logistique : trouver quelqu'un pour les trous, quelqu'un d'autre pour le ménage, caler deux dates, revenir vérifier.
Nous regroupons tout dans une seule visite de remise en état, sous 48 h : l'intervenant rebouche et refait les joints, puis enchaîne le grand ménage complet le même jour. Le prix est fixé par téléphone avant de venir. Vous n'avez pas besoin d'être présent : beaucoup de propriétaires nous confient les clés et reçoivent les photos avant et après.
Votre locataire est parti et le logement n’est pas relouable en l’état ? Ménage et petites réparations en une seule visite, sous 48 h, prix fixe annoncé par téléphone. Chaque semaine de vacance coûte un loyer : on vous rappelle sous 10 minutes.
Le récap
- ✓Constatez avant de nettoyer : état des lieux de sortie signé, ou photos datées pièce par pièce. Sans preuve, la loi présume le logement rendu en bon état.
- ✓La saleté est une réparation locative : retenable sur le dépôt de garantie, sur devis ou facture, dans les deux mois. La vétusté ne l’est jamais.
- ✓Remettez en état en une visite — réparations puis ménage — pour relouer dans la semaine, pas dans le mois.
L'important, c'est l'ordre : preuve, devis, remise en état, annonce. Respectez-le et un logement rendu sale redevient un logement loué en quelques jours, avec une retenue que personne ne peut discuter.
Questions fréquentes
Oui, si l'état des lieux de sortie constate un logement sale alors que l'état des lieux d'entrée le décrivait propre. Le « maintien en état de propreté » fait partie des réparations locatives à la charge du locataire. La retenue doit être justifiée par un devis ou une facture de nettoyage, et le solde restitué dans les deux mois suivant la remise des clés.
Sans état des lieux de sortie signé, la loi présume que le locataire a rendu le logement en bon état, sauf preuve contraire. C'est vous qui devez prouver les dégradations. Faites établir l'état des lieux par un commissaire de justice (les frais sont partagés par moitié) ou, à défaut, constituez un dossier de photos datées et de témoignages avant de toucher à quoi que ce soit.
Un logement sale mais sans dégât se remet en état en une journée d'intervention : grand ménage complet, cuisine et salle de bain comprises. S'il y a des trous à reboucher ou des joints à refaire, on groupe les petites réparations et le ménage dans la même visite. Nous intervenons sous 48 h, avec un prix fixe annoncé par téléphone.
Ne les jetez pas immédiatement. Photographiez-les, listez-les dans l'état des lieux de sortie ou dans un constat, et mettez le locataire en demeure par écrit de venir les récupérer sous un délai raisonnable. Les objets sans valeur peuvent ensuite être évacués ; pour le reste, prenez conseil avant toute décision.
Sources : service-public.gouv.fr — état des lieux de sortie (fiche F33671) ; service-public.gouv.fr — dépôt de garantie (fiche F31269) ; annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (Légifrance) ; article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance). Informations indicatives, à jour en septembre 2026, sans valeur d'engagement contractuel.