Remise en état entre deux locataires : la méthode, les délais, l’ordre des travaux
Votre locataire a rendu les clés. Le logement est vide, et chaque semaine qui passe sans nouveau bail, c'est un loyer qui ne rentre pas. Entre le constat, les réparations, le ménage et les photos de l'annonce, la remise en état entre deux locataires se joue en quelques jours — ou s'étire sur un mois quand on s'y prend dans le désordre.
Dans cet article, on va voir ce qui vous incombe et ce qui incombait au locataire, l'ordre des travaux qui fait gagner le plus de temps, les délais réalistes pour chaque étape, et comment tout faire en une seule visite plutôt qu'en trois.
Qu'est-ce qu'une remise en état entre deux locataires ?
C'est tout ce qui sépare le logement tel que le locataire l'a rendu du logement tel qu'un candidat accepte de le louer. Concrètement, ça tient en trois familles de tâches : réparer ce qui est cassé ou manquant, nettoyer à fond, et présenter — photos, annonce, visites.
Pourquoi c'est important de le voir comme un tout ? Parce que ces trois familles s'enchaînent dans un ordre précis. Faire le ménage avant de reboucher les trous, c'est le refaire après. Prendre les photos avant le ménage, c'est perdre les meilleurs candidats.
Qui paie quoi entre le locataire sortant et vous ?
Avant de commander quoi que ce soit, il faut savoir ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie. La règle est écrite dans la loi, et elle tient en deux lignes.
Parce que le locataire répond des dégradations et de l'entretien courant
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat » et de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement […] et l'ensemble des réparations locatives ». La liste de ces réparations locatives est fixée par l'annexe du décret du 26 août 1987 : maintien en état de propreté des murs et plafonds, menus raccords de peinture, dégorgement des canalisations, remplacement des joints de robinets et de chasse d'eau, entretien courant des hottes et chauffe-eau, remplacement des vitres détériorées.
Parce que la vétusté, elle, reste toujours à votre charge
Le même article 7 exclut ce qui est « occasionné par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Service-public le formule sans détour : les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire, « même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives ». Une peinture ternie après huit ans d'occupation, un joint de baignoire fatigué, un parquet usé par le passage : c'est de l'usure, pas une dégradation.
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Dans quel ordre faire les travaux ?
Pas besoin d'être du métier pour suivre : l'ordre est celui de la poussière. On commence par ce qui en fait, on finit par ce qui doit rester impeccable.
L’ordre qui ne se refait pas deux fois
- ✓Jour 0 — Le constat : état des lieux de sortie signé en main, photos datées de chaque pièce, liste écrite de ce qui manque ou est cassé.
- ✓Étape 1 — Les réparations : trous rebouchés et poncés, raccords de peinture, joints de salle de bain, poignées et fixations, ampoules, chasse d’eau. Tout ce qui fait de la poussière ou des débris.
- ✓Étape 2 — Le grand ménage : plafonds et murs, placards vidés et lavés, cuisine dégraissée (four, hotte, plaques), salle de bain détartrée, vitres et encadrements, sols en dernier.
- ✓Étape 3 — Le contrôle : on repasse chaque pièce avec la liste de l’état des lieux d’entrée sous les yeux. Ce qui y figurait doit être là, propre, et fonctionner.
- ✓Étape 4 — Les photos et l’annonce : le logement vide, propre, à la lumière du jour. C’est ce qui fait la différence entre trois visites et quinze.
Combien de temps ça prend, étape par étape ?
Le délai qui compte n'est pas la durée des travaux, c'est le nombre de rendez-vous. Un peintre un jour, un plombier trois jours plus tard, une femme de ménage la semaine suivante : voilà comment un logement reste vide un mois pour dix heures de travail réel.
Une visite au lieu de trois
C'est pour ça que nous regroupons les petites réparations et le grand ménage dans une seule intervention de remise en état, sous 48 h : l'intervenant rebouche, ponce, refait les joints, puis enchaîne le ménage complet le même jour. Le prix est annoncé par téléphone avant de venir, et il ne change pas sur place.
Les erreurs qui coûtent un mois de loyer
Ce qu’on voit souvent — et ce qu’il faut faire à la place
- ✓Publier l’annonce avec les photos de l’ancien locataire, meubles compris : les candidats se projettent mal, les visites se raréfient. Photographiez le logement vide et propre.
- ✓Faire le ménage soi-même « pour économiser », puis découvrir la hotte, le four et le calcaire de la douche : ce sont les trois postes qui prennent le plus de temps et se voient le plus en visite.
- ✓Lancer une rénovation complète alors que le logement se louait bien : chaque semaine de chantier est une semaine sans loyer. Réparez, nettoyez, louez — rénovez au prochain départ si vous le souhaitez.
- ✓Attendre le dernier moment pour la retenue sur le dépôt : sans devis ni facture dans les deux mois, vous restituez tout.
Votre locataire est parti et le logement n’est pas relouable en l’état ? Ménage et petites réparations en une seule visite, sous 48 h, prix fixe annoncé par téléphone. Chaque semaine de vacance coûte un loyer : on vous rappelle sous 10 minutes.
Le récap
Trois choses à garder en tête pour relouer vite :
- ✓Le locataire sortant paie les dégradations et le défaut d’entretien ; vous payez la vétusté. Chaque retenue sur le dépôt se justifie par un devis ou une facture, dans les deux mois.
- ✓L’ordre : réparer, puis nettoyer, puis photographier. Jamais l’inverse.
- ✓Ce qui vide votre calendrier, c’est le nombre de rendez-vous, pas la durée des travaux. Une visite groupée sous 48 h remet le logement sur le marché dans la semaine.
L'important, c'est de ne pas laisser le logement vide pendant que vous cherchez trois artisans. Avec la liste de l'état des lieux sous les yeux et une intervention groupée, un départ de locataire se gère en quelques jours, pas en quelques semaines.
Questions fréquentes
Tout dépend de ce que l'état des lieux de sortie a révélé. Un logement rendu propre avec deux ou trois petites réparations se remet en état en une journée d'intervention. Un logement sale avec des trous à reboucher, des joints à refaire et un grand ménage complet demande une visite groupée : c'est précisément ce que nous faisons sous 48 h, en une seule fois, pour que vous puissiez lancer les visites dans la foulée.
Oui, pour les dégradations et le défaut d'entretien imputables au locataire, à condition de les justifier par des devis ou des factures. Vous disposez de deux mois après la remise des clés pour restituer le dépôt lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée. La vétusté, elle, ne peut jamais être retenue.
Non. Un logement propre, avec des équipements qui fonctionnent et des murs sans trous, se loue. Repeindre entièrement ou changer la cuisine relève d'un choix d'investissement, pas d'une obligation. L'ordre qui fonctionne : réparer ce qui est cassé, nettoyer à fond, photographier, publier.
Le ménage et le petit bricolage réalisés par un organisme agréé Service à la Personne ouvrent droit au crédit d'impôt de 50 % lorsque la prestation est réalisée dans un logement dont vous êtes le propriétaire, sous réserve des conditions de l'article 199 sexdecies du CGI. Les travaux de rénovation (peinture de grandes surfaces, plomberie lourde) n'y ouvrent pas droit. On vous le dit poste par poste, avant l'intervention.
Sources : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance) ; annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives (Légifrance) ; service-public.gouv.fr — dépôt de garantie (fiche F31269) ; service-public.gouv.fr — responsabilité des dégradations (fiche F21105). Informations indicatives, à jour en septembre 2026, sans valeur d'engagement contractuel.