Guides & astuces · Mis à jour en septembre 2026

Retenue sur caution pour ménage : ce que la loi autorise, ce qu’elle interdit

Trois semaines après avoir rendu les clés, le virement arrive, amputé de 250 € « pour le ménage ». Pas de facture, pas de détail, une ligne dans un mail. Vous avez pourtant passé votre dernier dimanche à récurer. Est-ce que c'est légal ? Parfois oui, souvent non, et la différence tient à trois conditions précises.

Facture détaillée et état des lieux posés côte à côte sur un plan de travail, four propre en arrière-plan (illustration)

La loi ne parle pas de « ménage ». Elle parle d'un logement à rendre dans l'état où il a été reçu, à l'usure normale près, et d'un dépôt de garantie qui ne peut couvrir que des sommes justifiées. Tout le reste en découle. Voici les trois conditions, puis ce qu'il faut vérifier sur votre propre dossier.

À retenir

Une retenue pour ménage est légale si, et seulement si : 1) l'état des lieux de sortie constate un défaut de propreté absent de l'état des lieux d'entrée ; 2) un devis ou une facture justifie le montant ; 3) ce montant correspond aux points constatés. Il manque une des trois, la retenue tombe.

Le ménage fait-il partie des obligations du locataire ?

Oui. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et les réparations locatives, dont le décret du 26 août 1987 donne la liste. Un logement rendu sale n'est pas de l'usure normale : c'est un défaut d'entretien, donc un motif de retenue possible. Le point n'est pas de savoir si le propriétaire peut retenir, mais comment il doit le prouver.

Condition 1 : l'état des lieux de sortie doit le dire

Le seul document qui compte est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Si la sortie mentionne « four encrassé, hotte grasse, joints de douche noircis » et que l'entrée disait « propre », le défaut est établi. Si la sortie ne dit rien, ou si l'entrée signalait déjà la même chose, il n'y a pas de défaut imputable, et donc rien à retenir.

Le piège

Signer un état des lieux de sortie « pour aller vite » avec la mention « ménage à revoir » sans détail. Cette ligne vague ouvre la porte à n'importe quel montant. Exigez le détail pièce par pièce, ou notez votre désaccord à côté de la mention avant de signer. Vous pouvez aussi venir avec votre propre modèle d'état des lieux.

Condition 2 : un devis ou une facture, pas une estimation

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée. Pour le ménage, cela veut dire un devis d'entreprise de nettoyage ou une facture, que vous êtes en droit de demander. Un chiffre rond sorti d'un mail, une clause du bail fixant un « forfait ménage » d'avance, ou le temps passé par le propriétaire lui-même ne sont pas des justificatifs.

Condition 3 : le montant doit correspondre à ce qui est constaté

Le devis doit couvrir les points relevés à l'état des lieux, pas un nettoyage complet du logement si seuls le four et la hotte sont en cause. Devant un juge, la première vérification est celle-là : la somme est-elle cohérente avec la description écrite ? Un devis de grand ménage intégral pour deux points constatés est disproportionné, et la retenue est réduite.

Exemple concret

Imaginons un T2 rendu avec un four encrassé et une salle de bain entartrée, notés à la sortie, absents à l'entrée. Le propriétaire produit un devis de nettoyage de ces deux postes : la retenue est fondée. Le même propriétaire qui retient un « forfait remise en état 400 € » sans devis, ou avec un devis de ménage complet pour tout l'appartement, dépasse ce que la loi permet.

Quel délai, et que se passe-t-il s'il est dépassé ?

Avec une retenue, le propriétaire a deux mois à compter de la remise des clés pour rendre le solde, contre un mois quand l'état des lieux est conforme. Passé ce délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration s'applique de plein droit ; c'est le principal argument de votre lettre.

L’astuce du pro

Photographiez chaque pièce après le ménage, avant l'état des lieux, avec la date. Si la propreté est contestée ensuite, une photo datée d'un four propre pèse plus qu'un échange de mails. Et faites relever les compteurs le jour même, pour que personne ne confonde retenue pour ménage et régularisation de charges.

Comment contester, dans l'ordre

Demandez d'abord par écrit le détail et les justificatifs, comparez avec l'état des lieux d'entrée, puis envoyez une lettre recommandée de mise en demeure citant l'article 22. Sans réponse sous quinze jours à un mois, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, avant le juge des contentieux de la protection.

Demander par écrit le détail de la retenue et les justificatifs (devis ou facture).
Comparer avec l'état des lieux d'entrée : ce qui y figurait déjà n'est pas retenable.
Envoyer une lettre recommandée de mise en demeure citant l'article 22 : notre modèle est prêt à remplir.
Sans réponse sous quinze jours à un mois, saisir la commission départementale de conciliation, gratuite.
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection, sans avocat obligatoire.

Et si vous n'avez pas encore rendu les clés ?

Alors la retenue n'existe pas encore, et c'est le meilleur moment pour l'éviter. Un grand ménage avant l'état des lieux coûte toujours moins qu'une retenue, parce qu'il est fait aux tarifs du ménage, pas à ceux de la « remise en état », et parce que chez un organisme agréé Services à la Personne la moitié est déduite le jour même pour votre résidence. Rénov'ASAP intervient sous 48 h à Paris et en petite couronne, à prix fixe annoncé à l'avance.

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Aucun motif de retenue : le ménage fait à votre place

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Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il retenir des frais de ménage sur ma caution ?

Oui, si le logement est rendu moins propre qu'à l'entrée et si l'état des lieux de sortie le constate, comparé à celui d'entrée. La retenue doit correspondre à un coût réel, justifié par un devis ou une facture de nettoyage. Sans écart constaté entre les deux états des lieux, ou sans justificatif, la retenue n'est pas fondée.

Quel montant peut-il retenir pour le ménage ?

Le montant du devis ou de la facture qui correspond au nettoyage des points constatés, pas plus. Un forfait décidé d'avance dans le bail, ou une somme sans document, ne tient pas. Un juge vérifie d'abord que la somme est cohérente avec ce que l'état des lieux de sortie décrit.

Et si l’état des lieux de sortie ne mentionne rien sur la propreté ?

Alors le logement est réputé rendu conforme, et rien ne peut être retenu pour le ménage. Le propriétaire ne peut pas ajouter un motif après coup : ce qui n'est pas écrit dans l'état des lieux de sortie n'existe pas juridiquement. D'où l'importance de tout faire écrire le jour J.

Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu s’il y a une retenue ?

Deux mois à compter de la remise des clés quand l'état des lieux de sortie diffère de celui d'entrée, un mois s'il est conforme. Au-delà, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (loi du 6 juillet 1989, article 22).

Comment contester une retenue pour ménage ?

D'abord par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant les justificatifs et en rappelant l'article 22. Sans réponse, la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection. Notre modèle de lettre de contestation cite les bons textes.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 (obligations du locataire) et 22 (dépôt de garantie) ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives et entretien courant) ; service-public.gouv.fr, fiches F31269 « Dépôt de garantie » et F21105 « Dégradations et vétusté ». Guide informatif, il ne constitue pas un conseil juridique individualisé. À jour en septembre 2026.