Guides & astuces · Mis à jour en septembre 2026

Fin de bail : la chronologie complète, du préavis à la restitution de la caution

Une fin de bail, ce n'est pas un jour, c'est une suite de dates. La lettre de préavis, le dernier loyer, le rendez-vous d'état des lieux, la remise des clés, puis l'attente du dépôt de garantie. Rater une seule de ces dates coûte un mois de loyer ou une retenue sur la caution, et c'est presque toujours par ignorance du calendrier, pas par mauvaise foi.

Calendrier avec une date entourée, lettre recommandée et clés sur le plan de travail d'un appartement vide (illustration)

Voici la chronologie telle qu'elle se déroule vraiment, avec les délais que fixe la loi du 6 juillet 1989 et ce qu'il faut faire à chaque étape. Lisez-la une fois en entier, puis reportez les dates dans votre agenda. Tout le reste en découle.

À retenir

Cinq dates commandent tout : réception de votre lettre de préavis, fin du préavis, état des lieux de sortie, remise des clés, restitution du dépôt de garantie. Le préavis part de la réception de la lettre, le dépôt part de la remise des clés.

J-90 ou J-30 : combien de temps de préavis faut-il donner ?

Trois mois en location vide, un mois en location meublée. Mais en location vide, le préavis tombe à un mois dans plusieurs situations, dont la plus fréquente : le logement est en zone tendue. Paris et toute la petite couronne le sont. Les autres cas à un mois : mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifié par certificat, RSA ou AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales.

Le préavis réduit ne s'applique pas tout seul. Il faut l'écrire dans la lettre, avec le motif et sa référence : pour Paris, « logement situé en zone tendue, article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ». Sans cette mention, le propriétaire est en droit de compter trois mois.

J-90 : comment envoyer la lettre de préavis ?

Trois formes seulement sont valables : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre un récépissé signé. Un e-mail ou un SMS ne font pas courir le préavis. Le délai démarre le jour de la réception, pas le jour de l'envoi : postez la lettre trois ou quatre jours avant la date que vous visez.

Le piège

Envoyer la lettre le 30 du mois en pensant partir « fin du mois suivant ». Si le propriétaire la reçoit le 3, le préavis d'un mois se termine le 3 du mois d'après, et vous devez trois jours de loyer de plus. Rien de grave, mais c'est souvent le premier désaccord.

Pendant le préavis : dois-je payer le loyer si je pars avant ?

Oui. Le loyer et les charges sont dus jusqu'au dernier jour du préavis, même si les clés sont rendues plus tôt. Une seule exception : un nouveau locataire emménage avant la fin de votre préavis, avec l'accord du propriétaire ; vous ne payez alors que jusqu'à son arrivée. Profitez de ce mois pour relire votre état des lieux d'entrée ligne par ligne : c'est votre seule feuille de route pour la sortie.

J-15 à J-2 : que faire dans le logement avant l'état des lieux ?

Vider, réparer, nettoyer, dans cet ordre. Reboucher les trous de chevilles, remettre les ampoules, remplacer un joint noirci : ce sont des dégradations, pas de l'usure. Puis le grand ménage, cuisine et salle de bain d'abord, parce que c'est là que le propriétaire regarde en premier. Notre checklist pièce par pièce détaille ce qui se retient et ce qui ne se retient pas.

L’astuce du pro

Relevez et photographiez les compteurs le jour même de l'état des lieux, pas la veille. Et faites une photo datée de chaque pièce une fois le ménage fini. Si le propriétaire ne peut pas établir l'état des lieux avec vous ce jour-là, ces photos sont votre seule preuve.

Jour J : comment se passe l'état des lieux de sortie ?

Ensemble, pièce par pièce, sur un document de même présentation que celui d'entrée, pour comparer ligne à ligne. Chacun repart avec un exemplaire signé. Si le propriétaire refuse ou ne vient pas, un commissaire de justice peut l'établir, frais partagés par moitié. Venez avec votre propre document : notre modèle d'état des lieux à imprimer reprend toutes les mentions obligatoires.

La remise des clés se fait à la fin de l'état des lieux, contre signature. Faites noter sur le document le nombre de clés, badges et bips rendus, et la nouvelle adresse à laquelle vous voulez recevoir le dépôt de garantie : la loi l'exige sur l'état des lieux de sortie.

J+30 ou J+60 : quand le dépôt de garantie revient-il ?

Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il y a des dégradations à retenir. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, et l'usure normale ne se retient jamais. Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Exemple concret

Imaginons un studio parisien, loyer 850 €, clés rendues le 5 juin, état des lieux conforme. Le dépôt doit être restitué au plus tard le 5 juillet. Le 20 août, toujours rien : deux mois de retard commencés, soit 170 € de majoration en plus du dépôt. Notre lettre type la réclame en citant l'article 22.

La chronologie en une liste

J-90 (vide) ou J-30 (meublé, zone tendue, cas particuliers) : lettre recommandée de préavis, motif et référence légale écrits.
Pendant le préavis : loyer dû jusqu'au dernier jour ; relecture de l'état des lieux d'entrée.
J-15 à J-2 : vider, réparer, nettoyer ; cuisine et salle de bain en priorité.
Jour J : état des lieux contradictoire, compteurs, clés, nouvelle adresse, un exemplaire chacun.
J+30 ou J+60 : dépôt de garantie, retenues justifiées uniquement, majoration de 10 % par mois de retard.

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Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis pour quitter un logement ?

Trois mois en location vide, un mois en location meublée. En location vide, le préavis tombe à un mois dans plusieurs cas, dont le logement situé en zone tendue : c'est le cas de Paris et de la petite couronne. Il faut alors citer l'adresse et la référence légale dans la lettre.

À partir de quand court le préavis ?

Du jour où le propriétaire reçoit la lettre recommandée, du jour de la signification par commissaire de justice, ou du jour de la remise en main propre contre récépissé. Ce n'est pas la date d'envoi qui compte, c'est la date de réception.

Doit-on payer le loyer pendant le préavis si l’on part avant ?

Oui, le loyer et les charges restent dus jusqu'à la fin du préavis, même si vous avez déjà rendu les clés. Une seule exception : si un nouveau locataire emménage avant la fin du préavis, avec l'accord du propriétaire, vous ne payez que jusqu'à son arrivée.

Quand le dépôt de garantie doit-il être rendu ?

Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il y a des dégradations à retenir. Passé ce délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (loi de 1989, article 22).

Le ménage de fin de bail est-il obligatoire ?

Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, usure normale exceptée : un logement rendu sale est une dégradation qui peut être retenue sur le dépôt de garantie, avec un devis ou une facture pour la justifier. Un grand ménage avant l'état des lieux est donc le moyen le plus simple de ne rien se faire retenir.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches F1168 « Préavis du locataire » (vérifiée le 16 avril 2026), F31270 « État des lieux » (vérifiée le 10 mars 2026) et F31269 « Dépôt de garantie » ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15, 3-2 et 22 (Légifrance). Guide informatif, il ne constitue pas un conseil juridique individualisé. À jour en septembre 2026.